【トラブル多発】土地購入でよくある5つの大失敗！その原因を徹底分析！

皆さんもマイホームを建てるなら、家だけでなく土地も気に入ったものが良いし、できれば後悔するような土地は買いたくない、失敗したくないと思いますよね？

実際は家と同じく土地を買うのも初めてで、どんなことに気を付けければ良いかわからないという方がほとんどだと思います。ただ不動産になんとなく悪いイメージを持ってる方も多く、だまされたり、予期せぬ費用がかかって後悔する方が一定数いるのも確かです。

そこで今回のブログでは、土地購入で良くある失敗事例を5つご紹介して、土地を買ってから後悔しないように、セルフチェックできるようになってもらいたいと思います。

ちなみに今回ご紹介する以外でも、ここも気を付けた方が良い、これは想定外だった、みたいな生の声をいただけるとありがたいので、ぜひYouTubeの方にコメントください。

大工時代を含めて15年以上、たくさんのお客様の家づくりにたずさわった経験をふまえて、これから家を建てる人が失敗しないための情報を、できるだけわかりやすくお伝えしますのでぜひ最後までご覧ください。

●土地で良くある失敗事例

今回ご紹介する土地購入で良くある失敗事例は、次の5つになります。

1.土地造成

2.道路費用

3.更地渡し

4.旗竿地

5.自然に囲まれた土地

それでは1つずつ説明していきます。

1.土地造成

土地購入の失敗1つ目は、土地造成です。

これは土地と道路に、高低差があるときに発生する費用です。土地と道路の高さはフラットが望ましいですが、なかなか良い条件の土地はないものです。

単に高低差があるだけでなく、前面の道路が傾斜していて向かって左側はちょうどいい高さだけど、右側は土地の方が高いとか、いろいろなケースが考えられます。そのため土地を買う前に必ず、ある程度具体的な造成金額を知っておいた方が安全です。

道路より土地が高いと、車を駐車するために土をすき取ったり、ブロックや擁壁を設置して、道路側に土がこぼれないように土留めをする必要があります。すき取った土の処分費や運搬費、土留めも内容によっては何百万円という単位で工事費がかかるので、しっかり試算するのが賢明です。

逆に道路よりも土地の方が低いと、土を入れる盛土工事をする必要があります。こちらは土地の面積にもよりますが、土留めと比べると安価に抑えられ、予期せぬ事態が起きるリスクは少ないので、そこまで警戒する必要はないと思います。

造成工事の注意点としては、擁壁を設置したり階段を作ったりする大掛かりな工事だと、外構屋さんや土工屋さんの守備範囲になるので、専門知識を持った方に金額を確かめることが大切です。

土を入れるとかブロックを積むぐらいのちょっとした工事なら、不動産屋さんや住宅会社でも試算できるかもしれないですが、大きな工事は専門分野外です。なので後から予想以上に金額がかかったということがないように、外構屋さんや土工屋さんにあらかじめ相談するようにしましょう。

2.道路費用

土地購入の失敗2つ目は、道路費用です。

道路工事は、自治体などが無償でやってくれるだろうと考える方もいます。しかし自己負担というケースも結構多く、予想外の追加費用が発生することがあります。

例えば前面道路の側溝が壊れていたり、フタが無かったりしたときに、自治体が予算から工事費用を出してくれることもあります。しかし交換時期もいつになるかわからないし、基本は自己負担だと思っておいた方が良いです。

あとは土地と道路の間に歩道があり、そこに段差や街路樹や植込みがあると、段差を解消する乗入れ工事や、出入りの妨げになる街路樹をどこかに移動させる工事が必要になります。これも基本は自治体に事前申請をして承認を得てから、自己負担で工事することになります。

しかも規定で自由な位置には動かせないので、最初の計画が甘いと思ったより乗入れ部分の幅が狭い、駐車にしにくいなどの不便が起きる可能性があります。

そのため道路に少し難があるときは、あらかじめ役所などに移動や工事ができるか、可能なら守るべき規定や、費用負担の有無、申請にかかる日数などを確認するようにしましょう。そうして問題がないかハッキリさせてから、土地購入を判断するのがおすすめです。

ちなみに費用に関しては公共の特殊工事にあたるので、使う材料や施工方法など工事内容も細かく決められています。そのため結構お金がかかるので、できるだけ早めに計画を確定し見積りするようにしましょう。

3.更地渡し

土地購入の失敗3つ目は、更地渡しです。

これは古い建物などがある状態で土地が売りに出ていて、実際に売買するときに解体して、何も無い更地にして引き渡すという意味です。

一般的に売り主が解体費用を持つことが多いですが、できるだけ解体費用を安く抑えたい事情か、実際に工事する解体業者のやり方なのかわかりませんが、ごくまれに解体した廃材を敷地の地中に埋められてしまうケースがあります。

多くの土地取引が契約してから引渡しまで2ヵ月前後で、その間に解体して更地の状態で引渡しを受けます。ところが、いざ家を建てようと地盤改良や基礎工事を始めたら、地中から廃材やガレキ、配管とかが出てきて、想定外の処分費用がかかったという話を聞いたことがあります。

土地は購入した後でも瑕疵担保責任という、何か問題があったときに売主が一定期間責任を持つことが法律で定められています。

しかし売主が個人の場合は土地契約時に、その責任を持たなかったり短くしたりする特約を決められます。なので土地を買って家の工事が始まるころには、責任期間が終わってることがあります。

なのであまり無理強いはできませんが、可能なら瑕疵担保責任をしっかり持ってもらうか、地中から何かしらの埋設物が出てきたときは、売主側で処分してもらうように契約条項に記載してもらうようにしましょう。

4.旗竿地

土地購入の失敗4つ目は、旗竿地です。

旗竿地とは、道路から細い進入路を通った先に、まとまった広さが確保されている土地のことです。上から見ると棒のついた旗のように見えるため、旗竿地と呼ばれています。

この旗竿地は、上下水や電気の関係で余分に費用がかかったり、まわりが家に囲まれているケースが多いので環境的に窮屈に感じることがあって、人によってはデメリットに感じる土地になります。

旗竿地と言っても進入路部分の長さが2ｍとか3ｍとか、道路に接する間口も3mとかあれば特に問題ありません。ところが進入路部分の長さが20mあったり、道路に法律ギリギリの2mしか接していなかったりすると少し問題になってきます。

例えば進入路の長さが20mなど長ければ、そのぶん上下水の配管工事費用が増えます。道路にある電柱から家に電線を引込むときも、長すぎて電線が垂れてしまうので、一本20万円前後ぐらいの中継ポールを途中に立てて引込みます。

あとは道路に接する間口が2mなど極端に狭いと、大型の工事車両が入れません。すると材料を小型のトラックで小分け運搬したり、レッカーが入れないため人力で作業するなどの弊害が出る可能性があります。この場合は人件費や材料費が、100万円単位で割増になることも少なくありません。

旗竿地は基本的に人気がある土地ではないので、相場よりも安く売られていることが多いです。ただ旗竿地特有の閉塞感があったり、場合によっては工事費が割増になって相場金額以上になることもあります。なので検討するときは住宅会社の人に相談しながら、慎重に選ぶようにしましょう。

5.自然に囲まれた土地

土地購入の失敗5つ目は、自然に囲まれた土地です。

私の暮らしている愛知県豊橋市も程よく田舎で、ちょっと奥の方にいけば自然豊かな地域です。最近はリモートワークの影響で、田舎なら土地も安いし心も安らぐし、仕事にも差し支えないからと、自然に囲まれた土地に家を建てたいという人も増えています。

もちろん自然豊かな場所で家を建てるのは、メリットもたくさんあるので賛成ですが、思わぬ出費が必要になることもあるので注意してほしいです。

例えばすぐ近くに雑木林があると、竹などの木の根が敷地内に伸びてきて、地中の配管を曲げてしまうことがあります。さらに駐車場のコンクリートを割ったりして、余分な修理費用や撤去費用が必要になることもあります。

あとはごく少数ですが、動物がゴミを散らかしたり庭を穴だらけにする被害もあったり、自然に囲まれた土地特有の問題も起きます。

これらを未然に防ぐことはなかなか難しいですが、近隣住民への聞き込みである程度は予測や対策ができると思います。他にも肥料や家畜の匂いがキツいエリアもあるので、苦手な方は忘れずに確認するようにしましょう。

●まとめ

今回ご紹介した土地購入で良くある失敗事例は、次の5つになります。

1.土地造成

2.道路費用

3.更地渡し

4.旗竿地

5.自然に囲まれた土地

土地購入で絶対に避けたい失敗の1つが、事前に聞いてない追加費用の発生です。家づくりが初めてだと予測が難しく、トラブルの話もSNSでたくさん見かけるので心配な方も多いと思います。

なのでできるだけ専門知識を持った住宅会社の人に、土地を客観的にチェックしてもらって、造成などさまざまな諸費用を含めたトータル費用を教えてもらいながら、土地を選ぶのがおすすめです。

ちなみに今回とは違った側面から、土地のかしこい買い方や気を付けた方が良い注意ポイントについて、別の動画で詳しく解説しています。興味のある方は下のリンクからぜひご覧ください。

今回ご紹介した内容が全てではないですが、これからマイホームを考える人にとって少しでも参考になれば幸いです。

ご覧いただきありがとうございました。

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