2021.01.31

【私でも借りられる？】住宅ローン審査で不安な5つの条件を徹底解説！

皆さんは銀行が住宅ローン審査をする条件の中で、たとえば正社員じゃないとか転職してからまだ半年しか経っていないとかで、本当にお金を貸してもらえるのかな？と心配になる条件はありませんか？

昔のように家を建てる人がたくさんいた時代は、銀行も強気で正社員じゃないとダメとか、勤続年数も何年以上って言う結構厳しいルールを作っていました。

しかし今は人口減少で家を建てる人が減ってきているので、銀行も単純にこの条件を満たしてないとみんなダメという審査ではなく、働いている状況とか中身で判断するようになってきています。

ただ逆に基準が曖昧になったとも言えるので、「これって貸してもらえるのかな」と判断を迷う部分も出てくるようになりました。

そこで今回のブログでは住宅ローン審査の基準をある程度明確にして、家を建てられるかどうかモヤモヤした気持ちをスッキリさせ、住宅会社や銀行に相談してみようと動き出すきっかけになるような内容にしました。

大工時代を含めて15年以上、たくさんのお客様の家づくりをお手伝いしてきた経験や、住宅ローンの資格をいくつも取得した知識を活かしてできるだけ分かりやすくお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。

ローン審査でチェックする5つの条件

今回ご紹介する、住宅ローン審査のチェック条件は次の5つです。

1.派遣社員やアルバイト

2.勤続年数

3.オーバーローン

4.奨学金や車ローン

5.土地の担保評価

それでは1つずつ紹介していきます。

1.派遣社員やアルバイト

住宅ローン審査のチェック条件1つ目は、派遣社員やアルバイトの場合です。

これは銀行の住宅ローンサイトやパンフレットに融資条件が細かく書いてあり、そこに派遣社員やアルバイトもOKと書いてあれば住宅ローンを借りることができます。

心配な人もいると思いますが、意外に大丈夫と書いてある銀行は多いです。

もちろんある程度の収入や勤続年数の条件を満たしていることが大前提ですが、絶対に正社員でなければダメということはありません。

ただどうしても勤続年数とか勤め先の会社規模とか、正社員の人よりも厳しく見られてしまう傾向はあります。

結局最終的に融資するかどうかは、他にローンが無いかとかいろいろな条件も含めて総合的に判断するので、派遣やアルバイトであっても貸してもらえる可能性は十分あります。

ちなみに住宅金融支援機構が運営しているフラット35などは、しっかり勤めていて年収さえあれば正社員かどうかはあまり考慮しないので、こちらも相談してみる価値はあると思います。

いずれにしても派遣やアルバイト、パートタイムでも同じ会社に1年以上勤めているようなら、ぜひ一度銀行に相談してみましょう。

2.勤続年数

住宅ローン審査のチェック条件2つ目は、勤続年数です。

これは今の会社に何年勤めていたら銀行の住宅ローンが借りられるという条件で、表向きでは勤続3年以上の銀行が多いです。

ただ実際には1年経っていれば条件によっては借りられますが、注意したいのはあまりにも短いスパンでポンポン転職を繰り返していると、また転職するんじゃないかと思われて審査が厳しくなる可能性があります。

逆に長く勤めていた会社を辞めて転職して、まだ勤続1年という場合なら、ステップアップだったり何か事情があったりしての転職なんだなとポジティブに見てもらいやすいので、必ずマイナスになる訳じゃありません。

ただやはり転職してすぐというのは条件が付いて普通よりは厳しくはなるので、気になる銀行があれば一度確認してみましょう。

仮に今すぐは無理となっても、逆にいつ以降なら大丈夫なのかも確認することができるので、家づくりのスケジュールを考える上でも役に立つと思います。

3.オーバーローン

住宅ローン審査のチェック条件3つ目は、オーバーローンです。

これは家を建てたり土地を買ったりするのに、その販売価格以上のお金を借りることです。

これも銀行によって細かく基準が違いますが、住宅ローンの基本は土地と建物に充てる資金分としてお金を貸してくれます。

なのでたとえば家の登記費用だとか外構工事の費用とか、土地を買う時に不動産屋さんに支払う仲介手数料とか、家や土地本体ではない部分の諸費用も含めて借りることを、オーバーローンと言います。

一昔前はこれらの諸費用は手持ち金で用意して下さいという銀行が多かったのですが、最近は諸費用も全部貸しますという銀行が増えています。

特に属性が良い人、要するに勤務先が大きな会社だったり収入が高くて安定している人の場合は、このオーバーローンがOKになることが多いです。

ただ中には諸費用も含めて全部貸すけど代わりに金利がちょっと高くなる、住宅ローンとはまた違った諸費用専用のローンを用意している銀行もあります。

まずはそこを確かめていただいて3％とかあまりにも金利が高いようなら、出せる範囲で自己資金を使うのも選択肢の１つになります。

銀行を選ぶ際にはオーバーローンについても可能かどうか、条件や諸費用として適用される範囲はどこまでOKか確認をするようにしましょう。

4.奨学金や車ローン

住宅ローン審査のチェック条件4つ目は、奨学金や車ローンです。

奨学金は結構利用している方が多くて、お客様のローン相談に乗っているときもよく話に出るのですが、実は大学生の50%近くが奨学金を借りているという現状があります。

この奨学金は「給付型」と「貸与型」に分かれていて、名前の通りですが貸与型の奨学金は車のローンとかと同じで借金の1つとして数えられます。

なので住宅ローン審査のときに借入可能額を算出する基準の1つ、返済負担率に大きく影響してしまいます。

この返済負担率を簡単に説明すると、たとえば年収400万円の方が借入額4,400万円、金利1.3％、返済期間35年の条件でお金を借りると、年間の返済負担率は39.1％で、ざっくり156万円の年間返済負担額になります。

銀行によって違いますが年間の返済負担率を35％～40％に設定していることが多いので、先程の条件でお金を借りようと思うと年収400万円の人は4,400万円ぐらいが上限になるのが分かります。

皆さん何となく車のローンや奨学金の返済があと100万円ぐらい残っているとしたら、住宅ローンの審査の際に100万円分借入額が少なくなるだけでしょ、4,400万円が4,300万円になると考える方がいらっしゃいます。

しかし実際には車ローンを月2万円支払っているとしたら年間24万円で、先程の年間返済負担額の156万円から差し引くので132万円になり、逆算すると住宅ローンは3,700万円しか借りられなくなります。

要するに住宅ローンや車のローン、奨学金とかすべてのローンをひっくるめた年間返済額で計算するので、他のローンの残金がいくら残っているとかあまり関係ないのです。

なので逆に言うと年間返済負担率が収入に対して小さければ何の問題もないし、車や奨学金のローンがあるというだけで借りられない訳ではありません。

ただ実際には何かしらローンが残っている人は、希望の借入額まで届かないって方も多いので、住宅ローンを借りる前に自己資金で他のローンを一括返済するか、普通に毎月支払って完済するまで待つことになります。

タイミング的に家を建てるのと車を買うのが一緒の時期になりそうで車もローンを組む予定の方は、一回返済負担率を計算してみて住宅ローンの借入可能額に影響しそうなら、少し待たないといけなくなりますが家を建ててから車を買うようにしましょう。

5.土地の担保評価

住宅ローン審査のチェック条件5つ目は、土地の担保評価です。

これは家を建てる予定の土地にいくらの価値があるかということで、要するにもし債務者の人が住宅ローンを支払えなくなり銀行が土地を差し押さえて売却するとき、二束三文だと困るのでその土地の価値を前もって試算します。

たとえば家を建てる場所が市街化調整区域という、家を建てたり売ったりするのに制限がある区域の土地や、敷地の面積が小さすぎる土地だったり、あとは土地の形が細長かったり極端にいびつで売りにくそうな土地だと場合によってはお金を貸して貰えなかったり、担保評価が低くなって借入可能額が減額になってしまう可能性があります。

この担保評価については借りたい額を減らせば貸すよという銀行が多いので、家を建てられないというわけではないですが、足りない分を自己資金で捻出しないといけなくなる場面も出てくるので、家の計画が少し延期になってしまうかもしれません。

この土地はちょっと心配だなという懸念があれば、早めに銀行に相談しておくと安心です。