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2025.03.10
近年、「人生100年時代」と言われる中、住宅ローンの完済年齢も高齢化しています。
特に50代・60代で新築を考えている方や、すでにローンを組んでいるものの返済期間の長さが気になる方 にとって、85歳完済の住宅ローンは大きな問題となる可能性があります。
退職後の収入でローンを返済し続けることに不安を感じる方も少なくありません。
この記事では、愛知県で多くのご家族の家づくりをサポートしてきた『ハピナイス』が、85歳までの住宅ローンについて、可能性・リスク・対策を解説します。
Contents
住宅ローンの完済年齢が85歳になる大きな要因の1つは、住宅価格の高騰と長期ローンの普及です。
金融機関のローン審査基準も影響しており、完済年齢が85歳まで可能な商品も増えています。
ただし、85歳完済はリスクが大きいため、できる限り60～70歳までに完済する計画を立てることが重要です。
それぞれの要因について詳しく見ていきましょう。
近年、住宅価格の高騰が続いており、特に都市部では戸建てやマンションの価格が10年前と比べて大幅に上昇しています。
たとえば、3,500万円の住宅を購入する場合、35年ローンと40年ローンでは、月々の返済額に以下のような差が生じます。
| 返済期間 | 金利（固定1.5%） | 月々の返済額 | 総支払額 |
|---|---|---|---|
| 35年 | 1.5％ | 約10万円 | 約4,200万円 |
| 40年 | 約9.2万円 | 約4,400万円 |
返済期間を延ばすことで月々の返済負担を減らせるメリットがあるため、金融機関が長期ローンを商品として提供するケースが出てきました。
ただし、返済期間が長くなるほど、支払う利息の総額は増加するので注意が必要です。
住宅ローンの審査では、「完済時の年齢」が重要な基準の一つとなります。
多くの金融機関では、借入時の年齢にかかわらず「完済時年齢80歳」を上限としており、85歳完済が可能な銀行は限られています。
主要な銀行や金融機関の住宅ローンの完済年齢の上限は以下のとおりです。
| 銀行名 | 完済時年齢の上限 | 最大ローン期間 |
|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 80歳未満 | 35年 |
| みずほ銀行 | 80歳 | 35年 |
| 三井住友銀行 | 80歳 | 35年 |
| りそな銀行 | 80歳未満 | 40年 |
| フラット35（住宅金融支援機構） | 80歳 | 35年 |
| 住信SBIネット銀行 | 80歳未満 | 50年 |
| auじぶん銀行 | 80歳 | 50年 |
| ソニー銀行 | 85歳未満 | 35年 |
| 北日本銀行 | 85歳未満 | 50年 |
※2025年3月時点の情報です。
完済時年齢が85歳までの金融機関を選ぶことで、より長期間のローンを組める可能性がありますね。
ただし、高齢での住宅ローン完済はリスクが多く、審査基準が厳しくなる傾向もあります。
定年後の収入変動・健康状態の変動などを考慮して、できるだけ60〜70歳までに完済する計画を立てることをおすすめします。
審査に通ったとしても、ライフプランに合った返済計画を慎重に立てることが重要です。
愛知県でマイホームの新築を検討中の方は、ハピナイスにご相談ください。
資金計画の段階から、ご家族の家づくりをサポートいたします。
85歳完済の住宅ローンにリスクがある主な理由は、以下のとおりです。
詳しく解説していきます。
85歳まで住宅ローンが続くと、定年後の収入だけでは返済が厳しくなる可能性があります。
住宅ローンは多くの場合、「現役時代の給与」を基準に借入可能額が決まるため、退職後に収入が大幅に減ると、生活費を圧迫するリスクが高まります。
定年後の主な収入源となるのが年金で、年金受給額の目安は以下のとおりです。
【年金受給額の目安】
| 職業 | 月額（概算） |
|---|---|
| 厚生年金（会社員・公務員） | 約14万6千円 |
| 国民年金（自営業・フリーランス） | 約5万8千円 |
※上記の額はあくまでも目安で、年金受給額はご自身の状況によって決まります。
＜引用＞厚労省：「令和5年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」
年金以外に、以下のような収入があるかどうかも重要なポイントです。
年金だけでは住宅ローンの支払いが困難になる可能性が高いため、 早めの対策が必要です。
フルローンでも無理なく返済できる住宅ローンの利用法については、こちらの記事で確認できます。
〈おすすめコラム〉フルローンで家を買って後悔した人・成功した人｜頭金なしでも審査に通る＆無理なく返済できる住宅ローン利用法
85歳完済の住宅ローンは、老後の生活資金を圧迫し、安心した暮らしが難しくなる可能性があります。
以下のリスクに注意が必要です。
高齢期は介護や医療費などの支出増加が見込まれるため、住宅ローンが家計を圧迫すると、必要な医療・介護サービスを受けられなくなるリスクがあります。
「繰り上げ返済」「借り換え」「資産運用」などを組み合わせて、早めの対策を考えることが大切です。
85歳完済の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）の適用外期間が発生するため、万が一のときに家族が負担を背負う可能性があります。
団信の保障期間は通常「80歳まで」が上限であるため、85歳まで住宅ローンが残ると、80歳以降は自力で返済を続けなければなりません。
また、団信が適用されない場合、契約者が亡くなっても住宅ローンは残り、家族が返済を引き継ぐ可能性があります。
85歳完済のローンを組む場合は、「団信に加入できるのか」「保障期間がいつまでか」を事前に確認することが重要です。
民間の生命保険でカバーできるかどうかも検討しましょう。
住宅ローンの完済年齢が85歳になると、定年後の収入減少や老後資金とのバランスが問題になりやすく、返済の負担が大きくなる可能性があります。
完済年齢を引き下げ、リスクを軽減する以下の6つの方法を解説します。
住宅ローンの借入額を減らすことで、完済年齢を短縮しやすくなります。
住宅ローンは、借入額が大きくなるほど利息の負担が増え、総支払額も膨らむ仕組みです。
たとえば、3,500万円の物件を、返済期間35年・金利利1.5％で借りる場合、「頭金なし」と、「頭金を700万円（20％）入れる場合」を比較してみましょう。
| 頭金 | 借入額 | 月々の返済額 | 総支払額 |
|---|---|---|---|
| なし | 3,500万円 | 約10万円 | 約4,200万円 |
| 700万円 | 2,800万円 | 約8万円 | 約3,360万円 |
頭金を増やすことで、月々の返済額と総支払額を大幅に削減できるため、より余裕を持った返済計画を立てやすくなります。
住宅ローンを借りた後でも、「繰り上げ返済」を行うことで、完済年齢を短縮できます。
繰り上げ返済を行うと、元本が減るため、利息の負担も軽減できます。
繰り上げ返済には、以下の2つの種類があります。
また、ローンによっては「繰り上げ返済手数料」が発生する場合があるため、事前に金融機関に確認してから判断しましょう。
住宅ローン契約後も、定期的に返済計画を見直すことが重要です。
以下のようなライフイベントがあった際には、返済計画を見直すことをおすすめします。
将来のライフプランを考慮し、「いつまでに住宅ローンを完済したいか」という目標を設定することも大切です。
住宅ローン控除終了後の借り換えや繰り上げ返済については、こちらの記事で確認できます。
〈おすすめコラム〉住宅ローン控除の期間が終わるとどうなる・住宅ローン控除がなくなるとどうなる｜年末調整の仕方など解説
現役時代に収入が安定しているうちに「ボーナス返済」を活用し、元本を減らしておくことも有効な方法です。
ボーナス返済のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・定期的に元本を減らせるため、完済年齢を短縮できる ・毎月の返済額を増やさずに、負担を抑えながら返済できる ・ボーナスが支給されている間は、計画的に返済できる | ・ボーナスが減額またはカットされる可能性がある ・ボーナスに依存しすぎると、予想外の収入減により返済が厳しくなる ・退職後（定年後）はボーナスがなくなるため、ローン計画の見直しが必要になる |
定年までの期間が短い50代以降に85歳完済の住宅ローンを組む場合は、ボーナス返済を有効活用することで、返済負担を軽減できる可能性があります。
ただし、ボーナス返済額は無理のない範囲に設定し、生活資金や老後資金とのバランスを考えることが重要です。
リバースモーゲージとは、自宅を担保に銀行などの金融機関から資金を借りる制度です。
リバースモーゲージのメリットとデメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・毎月のローン返済が不要になり、生活費の負担を軽減できる ・一定額を受け取りながら、自宅に住み続けることができる ・死亡後に自宅を売却して、残債を清算できる | ・対象となる物件や地域に制限がある場合がある ・自宅の価値が下がると、借入可能額が減少する可能性がある ・相続人が自宅を引き継げない場合がある |
リバースモーゲージは、住宅ローンの返済に困っている高齢者や、住み慣れた家に住み続けたい方にとって、選択肢の一つです。
ただし、制度や条件は金融機関によって異なるため、専門家のアドバイスを受けながら、検討することをおすすめします。
＜参照＞住宅金融支援機構：60歳からの住宅ローン 【リ・バース６０】
現在の住宅ローンの金利が高い場合、低金利の住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額を抑えることができます。
以下のようなケースでは、借り換えを検討することをおすすめします。
借り換えの際は、「諸費用」と「金利差によるメリット」を比較することが重要です。
借り換えには、保証料、事務手数料、印紙税、登記費用などの諸費用がかかります。
これらの費用を考慮し、借り換えによるメリットが大きいかどうかを計算しましょう。
愛知県でマイホーム新築を検討中の方は、ハピナイスにご相談ください。
資金計画の段階から、ご家族の家づくりをサポートいたします。
最長の返済期間が50年ローンは、2023年から一部の金融機関が提供を開始しました。
従来の35年ローンと比べて、月々の返済額を大幅に抑えられるのが特徴です。
近年のデータでは、住宅ローンの平均借入年齢は42.8歳であり、完済年齢は70歳を超えるケースが増えています。
35歳で35年ローンを組めば完済は70歳、40歳なら75歳となるため、住宅ローンの高齢化が進んでいる状況です。
この影響で、長期ローンのニーズが高まり、50年ローンなどの新商品が登場しています。
＜参照＞住宅金融支援機構：フラット35利用者調査2023年度
【50年ローンのメリットとデメリット】
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・月々の返済額を大幅に抑えられる ・返済負担が軽減されることで、住宅購入のハードルが下がる | ・総支払額が従来のローンよりも大幅に増加する ・住宅の資産価値が下落するリスクがある ・将来の金利上昇リスクが高い |
50年ローンには厳しい条件があり、誰でも利用できるわけではありません。
最大のポイントは、「完済時の年齢が80歳未満であること」が条件となっているため、50年ローンを組めるのは若い世代（30歳以下など）に限られ、50代や60代の方は利用できません。
詳しい説明はこちらの動画でも解説していますので、ぜひご覧ください。
愛知県でマイホーム新築を検討中の方は、ハピナイスにご相談ください。
資金計画の段階から、ご家族の家づくりをサポートいたします。
住宅ローンは定年（60～65歳）または遅くとも70歳までに完済するのが理想と考えるのが一般的です。
85歳完済にはリスクがあり、定年後の収入減少・健康状態の変化・団体信用生命保険の適用範囲・相続問題などが生じる可能性があるためです。
住宅ローンを組む際には、無理のない借入額を設定し、繰り上げ返済や退職後の収入計画を考えることが重要です。
資金計画の立て方や返済プランについてお悩みの方は、ハピナイスにお気軽にご相談ください。
林 拓未
HAPINICE 代表取締役
ものごころ付いた時から、わたしの周りには大工道具と木がありました。
祖父の宮大工としての技術を受け継ぎ、父が築いた住宅づくりの伝統を、わたしも3代目として守り続けています。
家づくりは多くの方にとって人生の一大イベントであり、安心して暮らせる「家」という土台を共に築くことが、家族の幸せと豊かさにつながると信じています。
【スタジオ】
御用のある方はスタジオへお越しください。
〒440-0858
愛知県豊橋市つつじが丘三丁目36番5
フリーダイヤル:0120-871-712
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