【不動産会社が教えてくれない】知らずに買うと後悔する土地TOP3｜土地選びの前に必ず知ってほしい注意点

【Q&A】
Q：家づくりで絶対に避けるべき土地には、どのような土地がありますか？

A：買ってはいけない土地には、災害リスクが見えにくい土地、想定外の追加費用が発生する土地、心理的・生活的に不安が残る土地があります。こうした土地は、不動産会社に任せきりにしてしまうと、デメリットに気づかないまま購入してしまうケースも少なくありません。自分でも知識を持って確認することが、家族の安心と安全を守る大切なポイントになります。

こんにちは！ハピナイス（HAPINICE）です。

土地探しをしていると、
「この土地で本当に大丈夫かな？」
「不動産会社に勧められるまま進めてしまっていいのかな？」と、ふと不安になることはありませんか。

土地は一度購入すると、簡単に買い替えることができません。

だからこそ、あとから
「知らなかった…」
「もっと調べておけばよかった…」
と後悔してほしくないのです。

そこで今回は、不動産会社からはあまり積極的に教えてもらえない「買ってはいけない土地 TOP3」を、実際に起こりやすい失敗例や具体的なポイントを交えながら、できるだけ分かりやすく解説していきます。

この記事を読むことで、土地選びで気をつけるべき判断基準や、事前にチェックしておきたいポイントが整理でき、安心して次の一歩を踏み出せるようになります。

家づくりを検討しているご家族は、ぜひ参考にしてみてください。

動画でわかりやすく知りたい方はこちら👇(11分）

はじめに｜土地選びで“知らない”が一番こわい

家づくりで最初にして最大の分かれ道。それが「土地選び」です。

今回は、不動産会社があまり積極的には教えてくれない「買ってはいけない土地 TOP3」を、理由と対策まで含めて徹底解説します。

実は、買ってはいけない土地は大きく分けて次の3種類があります。

• ハザードマップでは分からない危険な土地
• 買ったあとに想定外の追加費用がかかる土地
• 後から知って一生モヤモヤする“いわく付き”の土地

これらを知らずに土地を買ってしまうと、

• 地震の揺れが周囲より大きくなる
• 川が近くないのに水害に遭う
• 建物に使うはずだった予算が削られる

といった後悔につながりかねません。

だからこそ、まずお伝えしたいのはこの一言です。

「土地選びを、不動産会社任せにしてはいけません。」

前提として、もちろん多くの不動産会社は、皆さんに合ったなるべく条件の良い土地を探してくれると思います。

しかし、どうしたって不動産会社側は売りたい気持ちが強いです。ちょっと悪い部分があっても、知らないふりをしてオススメしてしまうようなことも往々にしてあると思います。

そもそも担当者によって、経験や知識にもかなり差がある上、考え方も一人一人違います。

あなたが重要だと感じている点を、その担当者さんは大して重視していないかもしれません。

土地は、その後の人生を大きく左右します。
担当者の“当たり外れ”に、人生を委ねるわけにはいきません。

この記事が、後悔しない土地選びの「第一歩」になれば幸いです。

買ってはいけない土地 第3位｜心理的瑕疵物件（いわゆる事故物件）

「事故物件」という言葉は賃貸でよく聞きますが、実は土地選びの方が厄介です。

法律上は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、下記のような土地や建物を指します。

• 物理的な欠陥はない
• しかし住む人に心理的抵抗を与える可能性がある

どんなケースが該当する？

代表的なのは、

• 過去に自殺などの事件があった
• 墓地や一般的に好まれない施設が近くにある

といったケースです。

これらの土地は一般の不動産サイトでも普通に販売されていて、基本的には「告知事項あり」という注釈付きになっています。相場より2〜5割ほど安く販売されることもあります。

実は“告知されない”こともある

ここで注意していただきたいのが、中にはこの心理的瑕疵物件に該当しそうな物件でも、告知されずに販売されているケースがあるということです。

「えっ、そんなの告知義務違反じゃないの？」と思われるかもしれませんが、実は告知の基準が法律で明確に定められていないんです。

特に売買物件では、

• 何年前まで告知が必要か
• 土地まで影響が及ぶのか

がケースバイケースで判断されてしまいます。

心理的瑕疵物件｜告知に関する実際の裁判例2つ

❶平成11年のある判決
その土地に建っていた旧建物内で、約2年前に自殺があったケース

裁判所は、
「嫌悪の対象は特定の建物に限られる」
「土地全体にまで影響が及ぶとは言えない」
として、土地についての心理的瑕疵を否定しています。

つまり、このケースにおいては、土地販売について自殺があったことを告知しなくてもよいと判断されています。

❷平成18年の判決
同じく旧建物内での事件で、こちらは女性が刺殺されるという殺人事件でした。

事件の残虐性が高く、新聞報道もされ、近隣住民の記憶にも残っていたこと、実際に購入を見送った人がいたことなどから、「通常の一般人にとって居住に適さない」と判断され、心理的瑕疵が認められています。

つまり、こちらのケースは土地に関しても告知が必要と判断されたということです。

このように判断が分かれることから、必ずしも不動産会社から告知してもらえるとは限りません！ですが、「なんとしても知っておきたい！」という方のために、対策を3つご紹介します！

心理的瑕疵物件を選ばない！対策3つ

1. 不動産会社に「告知事項はありますせんか？」と明確に聞く
2. 事故物件検索サイト（例：大島てる）を確認する
3. 近隣住民にさりげなく聞く

どこまで気にするかは人それぞれですが、後から知って一生モヤモヤしないためにも、事前確認は必須です。

買ってはいけない土地 第2位｜ハザードマップでは分からない危険地

「ハザードマップが白だから安全」そう思っていませんか？

実は、白色表示でも危険な土地は存在します。

❶内水氾濫区域（ないすい はんらん くいき）

内水氾濫とは、豪雨で下水処理が追いつかずマンホールや側溝から水があふれる現象のことです。

都市部などで近年特に増えており、床下浸水などの深刻な被害をもたらすこともありますが、実はつい最近まで、この内水氾濫の危険度を示すためのハザードマップの整備は、全国的に不十分な状態でした。

現在は内水氾濫区域専用のハザードマップの作成も進んでいますが、自治体によっては「洪水ハザードマップ」とは別で作成されていることもあるので、必ず両方を確認するようにしてください。

「川が近くにないから大丈夫」という安易な考えは絶対にしないようにしましょう！

自治体によっては洪水マップと内水氾濫マップが別になっていることもあるため、必ず両方確認しましょう。

❷大規模盛土造成地（だいきぼ もりど ぞうせいち）

山を削り、谷を埋めて造成された土地。見た目はきれいでも、大地震時に地盤ごと滑り落ちる「滑動崩落」の危険を抱えています。

東日本大震災、能登半島地震でも実際に被害が発生しました。

この大規模盛土造成地も、通常のハザードマップには載っていません。

「大規模盛土造成地マップ」を必ずチェックするようにしましょう。

買ってはいけない土地 第1位　｜旗竿地

一見すると「安くてお得」に見える旗竿地（はたざおち）。

同じエリアの中でも価格が安いことが多く、「とんでもないラッキー物件を見つけた！」そう思ってしまいがちですが、実は最終的に高くついてしまうケースが多いんです。

ちなみに、旗竿地とは、道路に面した細い通路（竿）の奥に、住宅を建てるための敷地（旗）がある土地形状のことです。道路から奥まっているため、外からの視線が入りにくく、プライバシーを確保しやすいのが特徴。立地条件に対して、周辺相場より価格が抑えられているケースも多く見られます。

一体何にお金がかかるのか？理由は主に3つあります。

① 資材運搬費が高い

接道が狭いと、

• 大型トラックが入れない
• 小型重機や人力作業が必要

となり、工事費が割増になります。

生活が始まってからも車の出し入れがストレスになることが多く、接道は最低でも幅2.5m以上がおすすめです。

② 水道管の引き込み費用

道路から建物まで距離があるため、その分だけ水道管の引き込み費用が高くなります。

一般的な土地と比べて、数十万円高くなることもあります。

③ 電線の引き込み費用

水道管と同じく道路からの距離が遠いため、道路の電柱から直接電線を引き込めないことも多いです。

その場合、中継ポールを１〜２本設置しなければなくなり、見栄え的にもイマイチになってしまうことも。

地中に埋めるという方法もありますが、専用ポールと施工費用でさらに費用がかかってしまいます。

結局、どの方法を選んでも追加費用が発生し土地代が安く見えても、総額で高くついてしまうケースが多いんです。

まとめ｜土地選びは「知識」で失敗を防げる

買ってはいけない土地は、

• 心理的瑕疵
• ハザードマップ外の危険
• 追加費用がかさむ形状

といった、「後から分かる問題」を抱えています。

土地選びで大切なのは、不動産会社に任せきりにせず、最低限の知識を持つこと。

土地選びを不動産会社任せにしてしまうと、あとから追加費用が発生したり、災害リスクや精神的な不安を抱えてしまうことがあります。

地図や資料を確認し、実際に現地を見ることが、
家族の安心な暮らしとこれからの未来を守る大切な一歩になります。

地震に強いデザイン住宅を探しているご家族は、是非この記事を参考にしてくださいね！HAPINICEでは、豊橋・豊川・蒲郡・新城・田原エリア周辺でお客様にピッタリのデザイン性の高い注文住宅を提案しています。豊橋・豊川・蒲郡・新城・田原エリア周辺のお家づくりはHAPINICEにお任せください！

動画でわかりやすく知りたい方はこちら👇(11分）

土地選びのよくある質問（FAQ）

Q1. ハザードマップで「安全」と表示されていれば、土地として問題ありませんか？

A. 必ずしも安全とは限りません。
ハザードマップは主に河川の氾濫などを想定したもので、内水氾濫や大規模盛土造成地などのリスクは反映されていない場合があります。洪水ハザードマップだけでなく、内水氾濫マップや大規模盛土造成地マップなど、複数の資料をあわせて確認することが大切です。

Q2. 心理的瑕疵（いわゆる事故物件）は、必ず不動産会社から説明されますか？

A. 必ず説明されるとは限りません。
心理的瑕疵は告知義務の基準が明確に定められておらず、過去の判例でも判断が分かれています。そのため、気になる場合は「告知事項はありますか？」と明確に質問し、事故物件検索サイトや近隣への聞き取りなども行うと安心です。

Q3. 価格が安い土地は、やはり何か理由があるのでしょうか？

A. 安い土地には、見えにくい理由が隠れていることが多いです。
旗竿地のように工事費や引き込み費用がかさむケースや、地盤改良・造成工事が必要な土地では、最終的な総額が高くなることもあります。土地価格だけで判断せず、建築費や追加費用を含めた「総額」で検討することが重要です。

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