【変動金利VS固定金利】あなたにピッタリなのはどれ？3つの金利タイプを全部解説！

家を建てる時、自己資金と合わせて多くの人が住宅ローンを組むと思います。

 

ネットなどでちょっと調べてみると、変動金利とか3年固定とか、10年固定とか、今まで車のローンとかを組んだことがある人でも、聞かないような言葉が並んでいて、「よく分かんないな」「どうしようかな」と言うのが本音だと思います。

でも、住宅ローンの選択は結構重要で、どこの銀行にするか？どの商品を選ぶか？ボーナス払いはどうするか？返済期間は何年にするか？いろいろな選択肢があります。

多くの人が、3,000万円、4,000万円という大金を銀行から借りて、35年の長期スパンで返済していきます。

この選択を間違えてしまうと余分に利息を払って損したり、リーマンショックやコロナみたいな不況の時に支払いがキツくなったり、最悪、何ヶ月も返済が滞ると、家が差し押さえになる可能性もあります。

せっかくこだわりのマイホームが完成したのに、それだけは絶対に避けたいですよね？

 

そこで今回は、大工時代を含めて約15年、住宅ローンの専門資格もいくつか取得しながら、たくさんのお客様の家づくりをお手伝いしてきた経験から、住宅ローンの基本になる金利タイプ3種類を、できるだけ分かりやすく解説したいと思います。

 

この金利タイプの違いが明確に理解できれば、自分の性格やライフスタイル、貯金や世帯収入の兼ね合いから、どれが自分達に最適なのか理解できるようになります。

これから家を建てて住宅ローンを選ぶ時に、「しまった！」という後悔が少しでもなくなるように、ぜひ最後までお読みください。

 

3つの金利タイプ

住宅ローンの金利のタイプは、大きく分けると次の3つがあります。

 

1.変動型

2.固定期間選択型

3.全期間固定型

 

この3つはそれぞれに特徴があり、もちろんメリット・デメリットもあり、人によって合う合わないもあるので、慎重に選ばないといけません。

今回の話はあくまで参考程度にしてそれぞれの金利タイプの違いをザックリと理解していただき、実際に決定する際には住宅会社や銀行担当者の人とよく相談するようにしてください。

 

それぞれの概要を説明して、最後に結果として自分にどの金利タイプが合いそうか、イメージできるようにまとめたいと思います。

 

1.変動金利

まず1つ目の金利タイプは変動金利で、名前の通り、一般的に半年に1回金利が変動します。

たとえば、借りた時の金利が1％だとしても、半年後に1.2％や0.9％になることがあります。

 

ただし、この金利の変動に合わせて半年に1回、住宅ローンの返済額も変わってしまうと、今月は8万円、来月は9万円と、お客様が支払う上でとても不便なため、返済額自体は5年に1回変動します。

 

また、5年後に見直しがされる返済額はもとの返済額の1.25倍までしか上がらないというルールが設けられているので、極端に支払額が一気に上がってしまうことはありません。

 

この5年ごとの見直しで、返済額の上限が1.25倍までという部分だけ聞くと、上がったとしてもそれくらいかと、少し安心してしまう人もいるかもしれません。

しかし、これが変動金利の要注意なところで、実際の支払額に反映されなくても、5年間の間に金利が上がっていれば、当然利息は増えていることになります。

 

毎月の支払額の内訳は、借りたお金を返す元金部分と、銀行がもらう利息部分に分けられます。

たとえば、住宅ローンの返済額が10万円の場合、元金が7万円、利息が3万円みたいなイメージです。

 

そのため、金利が上がり利息の部分が増えているのに、支払額が5年間毎月10万円と変わらないってなると、元金部分が減って利息部分が増えていることになり、その内訳が元金が6万円、利息が4万円と変わっているイメージになります。

 

住宅ローンに限らず、ローンは元金部分を減らさないといけないので、利息を多く払っていてもなかなか返済は進みません。

 

そのため、変動金利では初めに設定した返済期間が終わっても借りたお金が返しきれなかったり、未払利息という返せていない利息が生まれたりして、最後に請求される可能性があるので注意が必要です。

 

金利面だけで言うと、変動金利が1番低くなりますが、10年後20年後もずっと低いままかどうか、もしかしたら未来には上がってしまう可能性も０ではありません。

そうした金利上昇リスクも加味して、変動金利は検討する必要があります。

 

2.固定期間選択型

2つ目の住宅ローンの金利タイプは、固定期間選択型です。

 

これは先ほどの変動型と、このあと解説する全期間固定型のちょうど中間のようなイメージです。

たとえば、最初の10年間は金利を固定し11年目に変動型にするか、また固定にするかという選択ができる金利タイプです。

 

たとえば、奥様が育休中で収入的にちょっとキツイから支払額を抑えたい、でも3年後には復職するので一旦3年固定を選ぶとか、子供がこれから塾や進学を控えているので5年間は支払額を確定させて、学費などにいくら回せるかしっかり計算しておきたいとか、短期や中期で支払額を固定させたい事情がある人に合っています。

また、金利が高めの全期間固定型と低い変動型とのちょうど中間ぐらいに金利を設定する銀行が多く、全期間固定型の金利だと利息が高くてきつい、でも変動型だとちょっとリスクがあるなと、支払額を抑えつつ安定も取るという感じで選ぶ人が多くなっています。

 

ただこれも、最初に設定した3年や5年や10年などの固定期間が終わったあとに、金利が上がれば返済額も当然上がってしまうため、金利上昇リスクは変動金利と同じようにあるので注意が必要です。

 

3.全期間固定型

最後3つ目の住宅ローンの金利タイプは、全期間固定型です。

 

これは借りた期間ずっと金利が固定されるタイプで、支払額も返済期間が35年ならその間ずっと固定されます。

とにかく返済している途中で支払額が上がってしまうのが怖い、困るという人はこれ一択で、計画的に人生設計ができます。

ただ金利が、3つのタイプの中では1番高いので、変動とかと比べると、同じ金額のお金を借りても月返済額が結構増えてしまいます。

 

たとえば、4,000万円を35年で借りるとして、変動で0.6％の金利だとしたら月返済はおよそ105,000円ですが、全期間固定で1.2％なら、月返済はおよそ116,000円になります。

つまり11,000円ぐらい固定と変動の違いで、返済負担額が変わってしまいます。

 

もちろん、変動型は途中で金利が変わる可能性があるので、ずっと同じ金額ではありませんが、もし変動型の金利があまり極端に変わらなかった場合、全期間固定型の方がより多くの利息を払うデメリットを含んでいます。

 

実際にある金融機関の調査では、全期間固定型を選ぶ人はおよそ20％、固定期間選択型や変動を選ぶ人が約80％になっています。

 

ただし、変動型の金利がどうなるかは未来のことで誰も分からないので、変動型と全期間固定型とどっちがいいかという比較は、正直難しいです。

 

そのため、この全期間固定型はとにかく支払額が変わってほしくなく、金利は少し高いけどそれでも無理なく返済ができる方がいい人の選ぶべき金利タイプになります。

 

まとめ

最後まとめに入りますが、住宅ローンには、「変動型」「固定期間選択型」「全期間固定型」の3つの金利タイプがあります。

「固定期間選択型」も金利が変動するため「固定」という言葉が入っていますが、実質は変動の部類に入ります。

 

全期間固定の特徴としては、たとえば今日35年でお金を借りたら、35年後の今日まで毎月の返済額が一緒で、総返済額が最初から明確に分かります。

 

逆に変動の特徴は同じく今日35年でお金を借りたら、35年後の今日まで毎月の返済額は変動して、35年間払い終わって始めて総額いくら払ったのかが分かります。

 

金利は高いですが総額を最初から明確にしたい、住宅ローンの出費を固定させて計画的に返済したい、その上で旅行とか貯蓄とかも含めて計画的に人生設計をしたい、金利が上がるか少しでも不安になりたくない、という人には全期間固定がオススメです。

 

逆に固定期間選択型を含めた変動型は最初の金利は低いですが、途中で金利が上昇するリスクがあるため、ある程度の貯蓄があったり、世帯収入が安定している人で、万が一金利が上昇して返済額が増えても大丈夫、耐えられる、少しでも金利を抑えられるならそこに賭けたいという考えの人にオススメです。

 

家づくりと同じで3,000万円、4,000万円の大金を35年という長期スパンでローンを組むのは、多くの人が初めてです。

漠然とした不安や心配があると思いますが、まずはどの金利タイプが自分たちの暮らしや性格に合っているかをよく家族で話し合ってください。

 

お客様の仕事や家族構成、貯蓄や世帯年収などの資産背景、将来の人生設計によってどれがベストな選択になるかは、大きく変わってきます。

 

結婚する時、子供が生まれた時と同様、家も大きなライフイベントの一つなので、これを機にどんな人生にしていきたいか、どんな家に暮らしていきたいか？ということを元に、今回お伝えした住宅ローンの基本も参考にしていただいて、親身になってくれる住宅会社や銀行の人に相談するようにしましょう。

ご覧いただきありがとうございました。

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