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2024.07.05

店舗併用住宅の建築基準法における定義と新築ポイントを解説

店舗併用住宅の建築基準法における定義・制限と新築ポイントを解説


「自宅で仕事をしたい」「趣味を仕事に変えたい」という方におすすめなのが、店舗併用住宅です。

最近、リモートワークや地方移住を機に店舗併用住宅を新築したいという方が増えています。

そこで、今回は「店舗併用住宅」について建築基準法における定義や条件、よくある業務形態、メリット・デメリット、新築する前に知っておいていただきたいポイントを紹介します。

ローンや土地探し、将来的なリフォームについてもお話ししますので、ぜひ参考にしてください。

コラムのポイント
■ 店舗併用住宅は、建築基準法において専用住宅と異なる制限を受けます。

■ 店舗併用住宅は、法令の規制だけではなく、住みやすい・働きやすい間取りの工夫や、収益性を高める土地選びが重要です。

■ “ハピナイス”は、愛知県豊橋市を拠点に、1968年創業以来、高性能・高品質・ハイコスパ・スタイリッシュな注文住宅を数多く手がけており、土地探しからお客様をサポートしております。


建築基準法における「店舗併用住宅」の定義と条件

建築基準法における「店舗併用住宅」の定義と条件

1階は店舗、2階以上は住居と、階層で用途を分けるケースと、平屋建てでスペースを分けるケースがあります。

ここで重要なのは、建築基準法において店舗併用住宅の非住居部分・住居部分はそれぞれ独立した建物と捉え、厳しい制限がかかるという点です。

ポイント
非住居部分と住居部分を独立した建物と捉える店舗併用住宅は、指定された用途地域によって開業できる業態が制限されます。

そのため、土地を選ぶ際には、必ずその地域の用途地域を確認しましょう。


ここで改めて用途地域について解説します。

用途地域とは、住居・商業・工業など市街地の土地利用目的を都市計画法に基づいて区分けする規制です。

地域によって建てられる用途を制限することで、人々が安心・安全に暮らせるために作られました。

用途地域の中でも、一般的に“住宅地”と呼ばれる地域は4つあります。

用途地域概要
第一種低層住居専用地域低層住宅のほかに、小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅、小中学校などを建てられる
(建ぺい率30〜60%・容積率50〜200%)
第二種低層住居専用地域低層住宅のほかに、150㎡までの店舗や小中学校などを建てられる
(建ぺい率30〜60%・容積率50〜200%)
第一種中高層住居専用地域マンションなど中高層住宅や、病院、教育施設、500㎡までの店舗などを建てられる
(建ぺい率30〜60%・容積率100〜500%)
第二種中高層住居専用地域マンションなど中高層住宅や、病院、教育施設、1,500㎡までの店舗などを建てられる
(建ぺい率30〜60%・容積率100〜500%)
(参考:建築基準法第48条用途地域等


ただし、第二種中高層住居専用地域の建てられる店舗は大型のものが多いため、個人商店を建てる地域としてはあまり適していません。

ポイント
用途地域によって建物規模や併用する業務形態が制限されるため、非住居部分をどのような空間にするかによって、建てられる地域は異なります。

また、店舗併用住宅と店舗兼用住宅によっても制限が異なるため注意しましょう。


店舗兼用住宅との違い

似ている言葉で「店舗兼用住宅」がありますが、こちらは店舗(非住居)部分と住居部分を室内で行き来できるスタイルを指します。

そのほかにも違いがあるので、ポイントを抑えておきましょう。

店舗併用住宅・室内で非住宅部分と住宅部分を行き来できるかどうかは問われない
・店舗のみテナントとして貸し出せる
店舗兼用住宅・非住宅部分と住宅部分が機能的にも構造的にも一体となっている
・室内で非住宅部分と住宅部分を行き来できる
・店舗のみテナントとして貸し出せない
・非住宅部分の床面積が延べ床面積の50%以下なおかつ50㎡未満でなくてはいけない


店舗兼用住宅は、非住居部分が小規模で建物の主な用途はあくまでも“住宅”であることから、床面積の条件を満たすと、最も制限の多い第一種住居専用地域でも建築を許可される可能性があります。


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店舗併用住宅のメリット・デメリット

店舗併用住宅のメリット・デメリット


店舗併用住宅と住宅・店舗をそれぞれ建てる(借りる)のとでは、メリットとデメリットが大きく変わります。

では、それぞれ見てみましょう。

メリット
・店舗を自宅と併用(兼用)すると、別途テナント賃料や契約更新料などがかからない

・通勤の時間が必要なく、すぐに仕事へ取り掛かれる

・仕事と子育てや介護を両立しやすい

・店舗をテナントとして貸し出せば賃料として不労所得を得られる

・建築費用の一部を経費計上できる

・住宅ローンの利息も一部は経費計上できる

デメリット
・立地が悪いと集客を見込めず収益化できない

・土地によっては開業できない業態がある(用途地域の制限)

・近隣の理解を得られないとご近所トラブルになる可能性がある(騒音・治安など)

・業態によっては専用住宅よりも建築費が高くなる

・土地の固定資産税について、減税特例を受けられない可能性がある

・店舗単独の建物よりも経費計上(減価償却)が複雑になる

・将来リフォームのプランが制限されたり費用が高くなったりする可能性がある

・将来、売却しづらい(ニーズが少ない)


店舗併用住宅を新築する際には、メリットだけではなくデメリットも十分理解した上でプランを立てましょう。

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店舗併用住宅・店舗兼用住宅の主な事業例と用途地域における制限

店舗併用住宅・店舗兼用住宅の主な事業例と用途地域における制限


店舗併用住宅や店舗兼用住宅を建てる際、用途地域ごとに開業できる事業が異なります。

ここでは、よくある業務例について住宅系用途地域で店舗併用住宅・店舗兼用住宅を建てられるか紹介します。


第一種低層住居専用地域

事業形態店舗併用住宅店舗兼用住宅
日用品販売店
食堂・喫茶店(レストラン・カフェ)
理髪店・美容院(ネイルやエステなどのサロン)
クリーニング店
学習塾・その他教室

50㎡以下
洋服店(ブティック)
工務店・建具屋・電気屋など
自転車販売・修理店

50㎡以下
パン屋・豆腐屋・菓子店など“自家販売”を目的とした食品製造加工業

50㎡以下
パン屋・豆腐屋・菓子店などの食品製造加工業
(魚肉の練製品の製造及び糖衣機を使用する製品を除く)
アトリエ・工房

50㎡以下
上記以外の物販店・飲食店
(参考:建築基準法施行令 第130条の3

※1:原動機を使用する場合は、その出力の合計が0.75kw以下のものに限る



第二種低層住居専用地域

事業形態店舗併用住宅店舗兼用住宅
日用品販売店
食堂・喫茶店(レストラン・カフェ)
理髪店・美容院(ネイルやエステなどのサロン)
クリーニング店
学習塾・その他教室

150㎡以下
2階以下

150㎡以下
2階以下
洋服店(ブティック)
工務店・建具屋・電気屋など
自転車販売・修理店

150㎡以下
2階以下

150㎡以下
2階以下
非住居床面積50㎡以下
パン屋・豆腐屋・菓子店など“自家販売”を目的とした食品製造加工業

150㎡以下
2階以下

150㎡以下
2階以下
非住居床面積50㎡以下
パン屋・豆腐屋・菓子店などの食品製造加工業
(魚肉の練製品の製造及び糖衣機を使用する製品を除く)
アトリエ・工房

50㎡以下
上記以外の物販店・飲食店
(参考:建築基準法施行令 第130条の3

※1:原動機を使用する場合は、その出力の合計が0.75kw以下のものに限る



第一種中高層住居専用地域

事業形態店舗併用住宅店舗兼用住宅
日用品販売店
食堂・喫茶店(レストラン・カフェ)
理髪店・美容院(ネイルやエステなどのサロン)
クリーニング店
学習塾・その他教室

500㎡以下
2階以下

500㎡以下
2階以下
洋服店(ブティック)
工務店・建具屋・電気屋など
自転車販売・修理店

500㎡以下
2階以下

500㎡以下
2階以下
非住居床面積50㎡以下
パン屋・豆腐屋・菓子店など“自家販売”を目的とした食品製造加工業

500㎡以下
2階以下

500㎡以下
2階以下
非住居床面積50㎡以下
パン屋・豆腐屋・菓子店などの食品製造加工業
(魚肉の練製品の製造及び糖衣機を使用する製品を除く)
アトリエ・工房

50㎡以下
上記以外の物販店・飲食店
500㎡以下
2階以下

500㎡以下
2階以下
(参考:建築基準法施行令 第130条の3

※1:原動機を使用する場合は、その出力の合計が0.75kw以下のものに限る


ポイント
事業内容と用途地域における制限の関係性は、業態の細かな内容や規模、設備機器によって建築可否の判断が変わる可能性があります。

そのため、ご自宅でカフェやサロン、物販店を開業する場合やテナントとして一部を貸し出す場合は、計画を始める前に建築会社や自治体の建築指導課へ詳細を相談しに行きましょう。




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店舗併用住宅を新築する際の注意点|ローン・間取り・土地選びのポイント

“中庭のある平屋”を失敗&後悔しないための注意点や間取りのポイント


店舗併用住宅を新築したいとお考えの方へぜひ知っておいていただきたいポイントを紹介します。

これらのポイントも踏まえて、住まいのスタイルをご検討ください。


住宅ローン・住宅ローン控除は住居部分のみが対象

店舗併用住宅の新築に際して、住宅ローンを利用する方は特に注意しましょう。

基本的に住宅ローンが使えるのは、店舗併用住宅の住居部分のみです。

仮に床面積の1/3が非住宅(店舗)である場合は、建築費用の2/3までしか住宅ローンの対象となりません。

ただし、一部のローン商品は、条件付きで全額融資対象となるものもあります。

多くの方が利用するフラット35では、店舗付き住宅に対して以下の条件を設けています。

  • 住宅部分の床面積が非住宅部分の床面積以上であること
  • 店舗はローン申込者本人もしくはその同居者が自己使用すること
  • 非住宅部分と住宅部分が壁などで区切られており、相互に行き来できること(=店舗“兼用”住宅であること)
  • 非住宅部分と住宅部分を1軒の建物として一体登記できること

(参考:フラット35(保証型)ご利用条件


住宅ローンが適用されないと、金利の高い事業用ローンを組まなくてはいけないため、金融機関やローン商品はじっくり検討してください。

住宅ローンの適用範囲が限定されている場合は、住宅ローン控除の対象も限られます。

延べ床面積に対する住居面積の割合に応じて、年末残高の一部が住宅借入金等特別控除の対象となるため、注意しましょう。(参考:国税庁|店舗併用住宅を新築した場合

また、申告者の年収や借入れ金額上限などの条件もあります。

そして、令和6年度税制改正によって、住宅ローン控除の対象となる新築住宅は省エネ性の高い住宅に限られることとなったため、事前に建築会社と条件を確認しましょう。(参考:国土交通省|住宅ローン減税


固定資産税の減税分が少なくなる

通常、住宅を建てるための土地に対しては、固定資産税を一定額減額する軽減特例が設けられています。

条件を満たすと、課税標準額を1/3(200㎡以下の小規模住宅用地は1/6)まで減額されるため、納付額が大きく変わるのです。(参考:国税庁|No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

ところが、建物の一部が非住宅用である場合は、住宅用地としてみなされる面積が減り特例範囲が少なくなります。

住宅形態住居面積の割合住宅用地率
専用住宅全て1.0
店舗併用住宅
1/4以上1/2未満0.5
店舗併用住宅
1/2以上1.0
(自治体によって条件が異なる可能性があるため、事前に役所などへお問い合わせください)

※地上5階以上の耐火建築物である併用住宅を除く

つまり、非住居部分が延べ床面積の1/4を超えると、土地の50%しか住宅用地として認められず、その分減税されなくなるということです。


間取りの工夫が必要

非住宅部分をテナントとして貸し出す場合は、ご家族の帰宅・外出動線と、来客動線が交わらないようにする工夫が必要です。

そして、ご自身が非住宅部分を使う場合は、屋外でスムーズに行き来できるようにしておくと良いでしょう。

また、不特定多数が出入りする店舗と住宅とでは空間の性質が全く異なるため、防犯面やプライバシー面での配慮も必要になります。

2階以上を住宅部分とする場合は、将来を踏まえてホームエレベーターの設置など、バリアフリーについても検討しなくてはいけません。

そのため、専用住宅とは間取りの構成が異なるため、設計施工事例のある建築会社へ相談しましょう。


特殊な仕様が必要な業種も

非住居空間で営む事業によっては、特殊な仕様にしなくてはいけないものもあります。

ここでは、店舗併用住宅へ採用されることの多い美容院・理髪店やサロンの場合と、飲食店の場合を紹介します。

・美容院・理髪店やサロンなど

美容院や理髪店、サロンなどではドライヤーやパーマに係る器具、その他電力を多く消費する機材を使います。

そのため、店舗規模にもよりますが、住宅やオフィスよりも多めのW数を想定した電気配線が必要です。

また、自治体によっては手洗いの設置義務を設けているところもあります。

美容院や理髪店、サロンに対する建築基準法や下水道法の規定はないものの、水を多く使う場合は水道の引き込み配管口径を、一般的な20mmよりも太い25mmにしておくと十分な水圧を確保できるでしょう。

飲食店

飲食店、特にレストランを営む場合は排水への配慮が必要です。

排水の基準は数値化されていませんが、建築基準法施行令建設省告示第1597号では以下のように定められています。

阻集器

イ 汚水が油脂、ガソリン、土砂その他排水のための配管設備の機能を著しく妨げ、又は排水のための配管設備を損傷するおそれがある物を含む場合においては、有効な位置に阻集器を設けること。

ロ 汚水から油脂、ガソリン、土砂等を有効に分離することができる構造とすること。

ハ 容易に掃除ができる構造とすること。

(引用:厚生労働省|建築基準法施行令の規定に基づき建築物に設ける飲料水の配管設備及び排水のための配管設備を安全上及び衛生上支障のない構造とするための基準の制定について


阻集器とは、一般的にグリストラップと呼ばれており、小規模な店舗には設置義務はないものの、排水によってご近所トラブルになる可能性があり、下水道法水質汚濁防止法、その他自治体の条例に違反してしまうケースもあるため注意しましょう。


用途変更を伴うリフォームは費用が高くなりがち

将来、店舗併用住宅から専用住宅へリフォームする場合、空間の用途変更を伴う改修はどうしても費用が高くなりがちです。

店舗の出入り口や設備機器を撤去したり、室内から住居部分と行き来できるようにしなくてはいけないためです。

そのため、店舗併用住宅にする場合は、10年後・20年後・30年後の生活まで見据えて、プランを検討しましょう。

ライフスタイルやご家族構成の変化に伴って店舗部分を住居へリフォームする可能性がある場合は、室内から住居部分へアクセスできる店舗兼用住宅がおすすめです。

ちなみに、リフォームに際して以下の条件に当てはまる場合は、確認申請が必須となります。

  • 建築基準法における主要構造部(壁・柱・床・梁・屋根・階段)を変更する場合
  • 用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合
  • 専用住宅から店舗併用住宅へリフォームし、特殊建築物となる床面積が200㎡を超える場合



土地選びのコツが一般住宅と異なる

店舗併用住宅は、収益を生み出せる立地でなければ意味がありません。

また、多くの来客が見込めても、騒音や来客者の駐輪・駐車などで、ご近所からクレームが上がる可能性も想定できます。

そのため、店舗併用住宅を建てる土地は、専用住宅を建てる際の土地とは最適な条件が異なります。

  • 収益性が見込めて、なおかつ快適な住環境であるか
  • 用途地域の制限を受けないか
  • 近隣住民の理解を得られるか
  • 事業と居住それぞれに必要な面積や採光、通風を確保できるか


これらの条件をクリアできる予算内の土地を選ぶ必要があるのです。


ポイント
店舗併用住宅の新築を後悔しないためには、土地選びと建築会社選びが重要な鍵を握ります。

店舗併用住宅の設計施工実績があり、さらに地域特性を知り尽くし土地選びから相談できる会社がおすすめです。

ハピナイスは、1968年創業以来、愛知県(豊橋・豊川・新城エリア)で「地元密着+高性能+おしゃれ」な住宅を土地選びからお手伝いしてきた実績があります。

愛知で店舗併用住宅を建てたい方は、ぜひご相談ください。








まとめ

店舗併用住宅は、建築基準法において専用住宅と異なる制限を受けます。

用途地域による規制や非住宅部分の面積上限、さらに間取りや土地選びに至るまで、多方面における工夫が必要です。

そのため、店舗併用住宅を建てたい方は、設計施工実績のある建築会社へ相談しましょう。

土地の特性に詳しい地元で古くからある会社がおすすめです。

私たち“ハピナイス”は、愛知県豊橋市で1968年に創業して以来、デザイン性と品質、高性能、コストの全てにこだわった注文住宅を自社管理・自社施工で手掛けてきた実績があります。

「注文住宅の設計施工をどこに頼めばいいか分からない」「土地探しから住宅のプランニングまでトータルで相談できる会社に頼みたい」という方は、まずハピナイスまでお気軽にお問い合わせください。


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